开拓商进入贸易地产该当要下定决计，同时也要找到合适本人的开展方式和贸易方式。

    2011年，随着调控政策的持续，少量资金转而流向贸易地产范畴，特别是在住宅限购的一二线乡村。

    很多以前专做住宅的开拓商，如今也放慢了向贸易地产方面拓展的步伐，如万科[简介最新静态]就在贸易地产范畴举措频频。

    但相比住宅市场而言，贸易地产对资金的请求和运营程度都更高，转战贸易地产的开拓商是不是真正有实力去做贸易地产？他们又该如何运营？将来又如何防备贸易地产潜伏的风险？

    就此，观念地产新媒体采访了高纬环球中国区董事总经理张良军教师。

    张良军指出，转战贸易地产的开拓商进入贸易地产是不得已的挑选，是主动的。

    “关于很多开拓商而言，从市场的运作法则、从人才的储藏、从本身的战略来讲，他们都是没有做好预备的。”

    对那些将要和曾经进入贸易地产的开拓商，张良军也给出了一些本人的倡议。

    他以为，开拓商进军贸易地产范畴，首先该当是一种自动的战略挑选，要下定决计，同时也要找到合适本人的开展方式和贸易方式，这样才干够取得持续的开展，这才是一个准确的态度。

    以下是观念地产新媒体对张良军教师的采访实录：

    观念地产新媒体：很多以前专做住宅的开拓商，如今也慢慢向贸易地产方面拓展。这些开拓商是不是真正有实力去做贸易地产？

    张良军：很多都没有，这些开拓商进入贸易地产市场是不得已的挑选，是主动的。

    关于很多开拓商而言，从市场的运作法则、从人才的储藏、从本身的战略来讲，都是没有做好预备的。实践上，很多开拓商都分明贸易地产本身需求更大的资金，对运营程度也请求更高。

    不可承认的是，很多都是打着贸易地产的旗帜做着住宅开拓。比方说很多贸易地产项目都有相当大的住宅成分，是分析性的用处。开拓商进入这个范畴更多是冲着分析体外面的住宅成分去的，由于住宅还能够持续发生出售支出，而住宅发生出售后，就升高了贸易局部的风险。

    而且，这不只投合了一个乡村规划的请求，也为中央财政提供了土地财政保证。

    中央政府在分析性土地的出让价钱上常常会有必定的优惠，这样就给开拓商进入这个范畴提供了更多上风，也提供了动力。

    观念地产新媒体：总体来说，国际这些宣称专业做贸易地产开拓的公司，还是以保守住宅方式为主？

    张良军：对，就是这种状况。所以，我说这也是一种不得已的方式。

    我以为2012年这种趋向能够也会遭到抑止，但不能说逆转。由于住宅项目一旦卖不进来，开拓商将没有足够的资金来支撑整个分析体项手段开拓。

    观念地产新媒体：您对那些将要或曾经进入贸易地产的企业，有没有一些好的倡议？

    张良军：我觉得首先该当是一种自动的战略挑选，是想分明当前再去做的一件事情，而不是主动的。不是说如今住宅不行了，或许其他途径走不通了才要去做贸易地产。

    开拓商进入贸易地产该当要下定决计，同时也要找到合适本人的开展方式和贸易方式，这样才干够取得持续的开展，这才是一个准确的态度。

    第二点，一旦做了自动的挑选，开拓商在相应的战略、人才和资金方面都要有充沛的预备。

    观念地产新媒体：国际这些做贸易地产的开拓商，他们能否在这些方面做得很充沛呢？

    张良军：很多没有。我觉得很多公司碰到了两个瓶颈，一个是人才的瓶颈，第二个是资金的瓶颈。由于贸易地产开拓本身需求少量的资金，所以一旦项目资金无限，范围就会遭到限制。

    还有一个瓶颈是市场本身的瓶颈。为什么SOHO中国[简介最新静态]只在北京和上海做贸易地产？是由于SOHO中国的那个方式在二、三线乡村里很难有生活空间，那些市场并不支撑这种方式的开展。

    目前很多乡村的开展阶段很难支撑这么大范围的开拓，市场的瓶颈是贸易地产开展十分大的妨碍。

    观念地产新媒体：您之前曾提到过，像万达[简介最新静态]运营的还不是真正的贸易地产，那您以为真正的贸易地产方式是怎样的？

    张良军：我觉得贸易地产方式就是地道的贸易地产。

    详细来说，假如一个地块在不依靠住宅出售或没有住宅功用的条件下，做进去的贸易用处，能够独立发生市场效应或许不错的投资报答，不论是经过出售还是租赁，还是临时持有或短期出售，都能够发生足够的效益，这才是真正的贸易地产方式。

    方才说的万达方式，是契合中国市场特性的一个方式，而且也取得了相当大的胜利。但是从专业角度来看，万达的方式一定是贸易地产方式。

    观念地产新媒体：在现阶段，像万达、SOHO中国的方式还算是比拟胜利的，您怎么看这种状况？

    张良军：中国市场的最大上风和吸收人的中央在于这是一个十分多元化的市场，这个市场给各种方式提供了很好的市场空间。万达方式是其中一个，SOHO方式是另外一种，我觉得还会有其他的方式具有，比方自己提到的养老地产和旅游地产。

    实在，中国市场的区域性、疾速开展和需求多元化所招致了这种特征，市场的容量和生活的空间是十分大的。所以，万达方式取得了很大的胜利，SOHO中国也是一样。

    从地道贸易的角度来看，不可承认的是，不论是万达方式还是SOHO方式，都取得了相当大的胜利。在这个市场外面，有这么多不同的方式能够生活，开拓商就必需找到合适本人的途径，以及上风的开展战略和开展方式，开拓商必需去探究一些新的做法。

    观念地产新媒体：全国很多乡村都在建摩天楼和乡村分析体，这能否阐明这些中央曾经具有了开展贸易地产的幼稚条件？

    张良军：这种题目我们很难从单个项目层面去思索。从单个项手段层面，我觉得有能够会胜利，不论是建摩天大楼、乡村分析体，还是旧城区的变革也好，我置信都是无时机胜利的。但最次要的题目是，我担忧很多乡村开拓了太多这样的项目，但市场却没有这么大的容量。

    我置信目前很多乡村项手段量都超越了市场所能够承受的总量，换句话说就是有供过于求和投资过热的隐忧。

    观念地产新媒体：您以为将来贸易地产的开展方向是怎样的？

    张良军：这个很难混为一谈。从全体来讲，中国市场还是最大的市场，贸易地产的市场还处于乡村化的低级阶段，还有很大的开展远景。所以，从久远来讲，我团体是十分悲观的。

    观念地产新媒体：您之前也提到过高纬环球将来的重点会拓展深圳和成都，深圳该当有比拟幼稚的贸易业态。那么，你们为什么会挑选西部的成都作为开展重点呢？

    张良军：在我们看来，成都并不落伍。不管是从GDP总量、乡村开展远景和对整个区域的掩盖效应来看，成都曾经很接近一线乡村。

    对一些跨国公司来讲，成都如今曾经成为很多公司研讨、开拓和后备办公室的所在地。而且，关于一些效劳东北地域的的企业来讲，这里能够成为他们区域总部的所在地，这会带动对贸易、写字楼的需求。

    这就是我们把战略重点放在成都的一个根底，在这个市场，高纬环球具有一些中心合作上风。

    不过成都市场潜伏的供给量十分宏大，市场能不能消化，会不会发生供过于求的场面，也是我们需求亲密关心的。